鲁商常春藤业主遇烦心事:"强卖"车位，房产证久拖不办

◆经济导报记者 杜杨 济南报道

3月15日晚，有读者致电本报称，地处济南市长清区的鲁商·常春藤小区(下称"常春藤")突然"强卖"无证车位，同时不允许未租、未买车位的业主车辆进入。此举在当晚引发业主聚集在小区大门口"维权"。

经济导报记者16日现场采访发现，"强卖"车位或只是业主"维权"的诱因，开发商鲁商置业拖延5年的房产证办理、配套学校"缩水"等，长期以来都让业主不满。现在小区业主已拟定了书面诉求材料，提出按协议尽快办理房产证并按合同赔偿违约金、对配套学校"缩水"进行经济补偿、开放小区并合理租售车位的三点诉求。

截至16日晚发稿，面对诸多疑问，常春藤方面虽未给经济导报记者回复，但有业主反映车辆已能正常出入小区;且有一份办理产权登记的通知下发。

"自己的车开不进自己住的小区"

16日早上，经济导报记者造访常春藤时，发现很多私家车停在小区东博雅路路基的绿化带上。"13日开始就不让没买、没租车位的小区业主开车进来了，所以大家只能把车停在路边。"一位常春藤曹姓业主告诉经济导报记者，"现在是自己的车开不进自己住的小区。"

根据一份落款为"山东鲁商物业服务有限公司长清分公司"的通知，3月13日将对小区实施封闭管理，届时，已"摇到"地上车位和已购买地下车位的小区业主可以办理出入卡，没有出入卡的业主则无法将车驶入小区。

就是这一份看似普通的通知，引发了常春藤业主的强烈不满，并最终导致3月15日晚的"维权"行为。

上述私家车被"封闭"在小区外的曹姓业主给经济导报记者展示了15日晚"维权"的视频，只见上百位业主聚集在常春藤大门口，门口还悬挂着相关条幅。"摇号根本摇不到，地下车位只售不租，而且地下车位根本没有产权证!"该业主说，正因"无证"才不愿购买小区地下停车位，结果自己的车却开不进小区了。

根据公开资料显示，常春藤的地上、地下车位数量大约是1:9，而上述通知并未提及"出租地下车位"的问题。

另一位已经买下地下车位的业主则向经济导报记者出示了常春藤的地下车位购买合同，其中提到"甲方是常春藤项目的开发建设单位，该项目中的地下车库由甲方投资建设，甲方将车位使用权通过转让、赠与、租赁等方式处分"、"乙方向甲方购买车位使用权"、"使用年限与乙方购买商品房使用年限相同"、"乙方对所购地下车位只享有使用权"等条款。

作为专注于房地产行业20年的专业律师，山东豪才律师事务所律师周长鹏认为，上述条款采取模糊化字眼，并未给车位确权，但随着小区业主的不断入住和开发商的逐步退出，车位所有权应该不再属于开发商，所以开发商应该不能将"使用权"一次性"售出"。

此外，《2016山东省物业管理条例最新实施细则》第五十条规定，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。如果业主所述"只售不租"属实，常春藤的行为涉嫌违规。

积少成多的矛盾

常春藤相关业主代表给经济导报记者出示了一份书面的《鲁商常春藤小区业主诉求》(下称《诉求》)，上面除了提到小区"封闭"的问题外，还提到房产证办不下来、配套学校"缩水"等问题。

某业主给经济导报记者提供的一份签订于2012年8月的购房合同显示，"由于出卖人原因不能在规定期限(24个月)内办理房屋产权属证书，出卖人承担自房屋交付后第25个月起，至实际办理房屋产权属证书止该房屋的物业管理费用的违约责任……"

周长鹏认为，房产证办不下来是开发商违约，开发商违约不应该由第三方(物业)承担。上述出具购房合同的业主表示，自己至今未能办下房产证。

另据《诉求》所述，常春藤小区绝大多数业主都没拿到房产证;一些业主称，早在2012年交房的部分住房，至今未能办下房产证。

为什么办房产证会拖这么久?据周长鹏对省内其他楼盘的观察，不少房产证长时间办不下来的原因，多为开发商手续不齐全或擅自违反规划建设所致，"房产证逾期办不下来，业主可以起诉开发商退款;但现在房价涨得这么快，法院在考量对房屋升值部分赔偿的业主诉求时很慎重，所以业主如起诉，则成本不低。"

至于小区配套学校"缩水"，经济导报记者检索到一张"银座双语幼儿园入驻鲁商·常春藤签约仪式"的照片，但目前小区的幼儿园则是"济南幼儿师范常春藤附属幼儿园"。此外，一份常春藤宣传单页上反复提及"山师"字眼，小区业主也多次提及"对口的山师附中被换成了崮山中学"，但该说法暂未有确切证据证实。

周长鹏表示，小区配套学校并非开发商一方所能确定的，故楼盘不能以"学区房"为宣传点，否则容易构成虚假宣传。

突售车位为哪般

根据小区业主所述，3月15日晚的"维权"行动由小区突然"封闭"引发。为什么小区会突然采取封闭式管理呢?部分小区业主认为，开发商可能想快速回笼资金，所以才宣布地下车位"只售不租"。

"一般来说，车位如果在规划过程中允许出售，可以附赠、出售或者出租给业主;其他像地上车位、人防工程的地下车位是不能出售的。"周长鹏表示，"如果车位确实如业主所述'只售不租'，这很可能是开发商快速回笼资金的一种手段，但这一做法涉嫌违规。"

鲁商置业最新发布的2016年年报显示，2016年该公司资产负债率从2015年底的93.06%跃升至94.01%。公司表示，已经加大资金筹措力度，并着力强调资金的回笼问题。

截至本报发稿，部分业主反映小区出入口已能如常进出车辆了。16日贴出的《常春藤项目产权办理及相关事宜》的通知显示，该小区29-41号楼预计将于今年6月底前办理出不动产大证。